Streitfall Schönheitsreparaturen

		Grundsätzlich sind die Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Das Mietrecht erlaubt jedoch eine Umlage dieser Aufgaben an den Mieter. Doch über das, was zulässig ist und was nicht, besteht selten Klarheit. Lesen Sie, was beim Thema Schönheitsreparaturen zu beachten ist.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zunächst ist zu sagen, dass der Begriff Schönheitsreparaturen sprachlich nicht einwandfrei ist. Schönheitsreparaturen sind streng genommen keine Reparaturen, da es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten, sondern im Wesentlichen nur um dekorative Gestaltungen der Wohnräume handelt.

Die Schönheitsreparaturen sind geregelt in der so genannten II. Berechnungsverordnung (2. BV), einer Gesetzesverordnung, die zunächst nur für den sozialen Wohnungsbau Gültigkeit hat, jedoch auch bei den Schönheitsreparaturen zugrunde gelegt wird.

Danach gehören zu den Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ (2. BV § 28).

Welche Arbeiten gehören zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur Arbeiten, die Ihre Ursache im bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache haben und durch normale Abnutzung der Wohnräume entstehen.

Welche Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen?

Folglich sind Arbeiten, die nicht durch normale Abnutzung entstehen keine Schönheitsreparaturen und damit auch nicht auf den Mieter übertragbar. Dazu zählen z.B. Arbeiten nach Modernisierungen, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden oder größere Verputzarbeiten. Ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen das Abschleifen und Versiegeln von Holzböden und das Auswechseln alter Teppichböden. Zudem beziehen sich Schönheitsreparaturen grundsätzlich nur auf Wohnräume, nicht auf Kellerräume, Treppenhäuser, Balkonbereiche, Garagen o.ä.

Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, da diese mit dem Mietzins bereits abgegolten sind. Jedoch ist es zulässig, diese vertraglich auf den Mieter zu übertragen. In Formularmietverträgen sind meistens Regelungen zu den Schönheitsreparaturen und der Verpflichtung zur Durchführung durch den Mieter vorgesehen. Nicht jede entsprechende vertragliche Vereinbarung ist jedoch auch wirksam.

Wann ist der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Finden sich in einem Mietvertrag keine Angaben zu den Schönheitsreparaturen, so sind diese vom Vermieter durchzuführen.

Der Mieter kann vertraglich zur Durchführung

1. vor Einzug,

2. während der Laufzeit des Mietvertrags und

3. bei Auszug

verpflichtet werden. Dabei hängt es jedoch entscheidend von der Vereinbarung und der Formulierung im Vertrag ab, ob die jeweilige Regelung auch Gültigkeit hat:

1. In Formularmietverträgen enthaltene Klauseln über Schönheitsreparaturen, die der Mieter vor Einzug zu leisten hat, sind unwirksam. Entsprechende Vereinbarungen dazu können nur gültig sein, wenn diese individuell getroffen sind. Auch eine Verpflichtung des Mieters zur Einzugsrenovierung bei gleichzeitiger Verpflichtung zu einer laufenden Renovierung während der Mietzeit führt zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

2. Wird der Mieter zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichtet, werden dafür im Regelfall bestimmte Fristen festgelegt. Grundsätzlich muss dabei im Mietvertrag jedoch zum Ausdruck kommen, dass der Mieter nur dann Arbeiten leisten muss, wenn es erforderlich ist. Aus diesem Grund wurden die in Formularmietverträgen zumeist enthaltenen so genannten „starren Fristenpläne“, die den Mieter unabhängig von der Abnutzung und des Zustands der Wohnräume zu Schönheitsreparaturen verpflichten, von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt. Die Unwirksamkeit der Regelung führt dazu, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, stattdessen ist der Vermieter hier wieder in der Pflicht. Nur wenn im Mietvertrag Formulierungen wie „wenn erforderlich“ oder „in der Regel“ bezüglich vorgegebener Fristen enthalten sind und damit der Zustand der Mieträume berücksichtigt wird, können die Regelungen gültig sein. Auf Grund der Vielzahl unterschiedlicher und individueller Klauseln und Formulierungen sollte im Zweifelsfall jedoch jeder Vertrag einzeln auf seine diesbezügliche Gültigkeit überprüft werden.

3. Regelungen, die den Mieter bei Auszug unabhängig von der Mietdauer zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind ebenfalls unwirksam. Und das auch, wenn parallel im Vertrag eine Fristenregelung vereinbart ist. Auszugsrenovierungen durch den Mieter können nur dann zulässig sein, wenn die üblichen Fristen und die Abnutzung der Wohnräume beachtet werden.

Wie müssen die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Sofern eine gültige Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen vorliegt, kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten fachmännisch durchgeführt werden. Der Mieter darf die Arbeiten auch selbst ausführen, sofern diese fachgerecht sind, eine laienhafte Ausführung muss der Vermieter nicht hinnehmen. Nicht verlangen darf der Vermieter, dass die Arbeiten von einem Fachbetrieb ausgeführt werden. Entsprechende Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, sind unwirksam.

Was sind Quoten- bzw. Angeltungsklauseln?

Neben der vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter kann der Mietvertrag auch so genannte Quoten- bzw. Abgeltungsklauseln enthalten. Sind bei Auszug des Mieters die Fristen für die Schönheitsreparaturen nur teilweise verstrichen kann über eine entsprechende Regelung im Vertrag der Mieter zu einer angemessenen Ausgleichszahlung verpflichtet werden.

Diese ist jedoch analog zur Anwendung der Fristenpläne nur dann wirksam, wenn der Zustand und die Abnutzung der Wohnräume auch hier berücksichtigt werden. „Starre“ Abgeltungsklauseln sind damit ebenfalls unwirksam, der Mieter ist in diesem Fall nicht zu Zahlungen an den Vermieter verpflichtet.

Wenn bereits die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, so ist damit übrigens auch eine Abgeltungsklausel hinfällig.

Wichtig:

Da jeder Einzelfall im Mietrecht unterschiedlich ist weisen wir darauf hin, dass es sich in diesem Artikel nur um allgemeine Informationen und nicht um eine Rechtsberatung handelt. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher, den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht einzuholen. Auch sollte man beachten, dass sich die Rechtslage mit der Rechtsprechung ändern kann.

Autor: Michael Büttner

		Büttner & Drabon, Leipzig | www.buettner-drabon.de Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) Sachverständiger für Immobilienbewertung (SwFA) Tätigkeit als Sachverständiger in Leipzig

Weitere Informationen zum Autor Michael Büttner